1) Introdução
Você comprou um imóvel por um valor, mas pagou ITBI sobre outro, maior? Essa situação, mais comum do que parece, pode indicar cobrança ilegal. Isso porque o ITBI não pode ser calculado de forma arbitrária.
No Tema 1.113, o STJ firmou que a base de cálculo do imposto deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação automática ao IPTU e sem arbitramento prévio por valor de referência fixado unilateralmente pelo Município.
Assim, se o ITBI foi cobrado com base em valor superior ao efetivamente negociado, pode haver direito à restituição do valor pago a maior. Neste artigo, explico de forma objetiva quando isso acontece e como a questão deve ser analisada.
2) Onde está o problema na cobrança do ITBI
O ITBI é o imposto cobrado pelo Município quando há compra e venda de imóvel. Em regra, ele deve incidir sobre o valor do imóvel negociado em condições normais de mercado.
O problema surge quando a prefeitura desconsidera o valor efetivamente pago na compra e exige o imposto com base em outro parâmetro, normalmente mais alto. Isso acontece, por exemplo, quando o Município utiliza um “valor de referência” definido unilateralmente ou trata o valor do IPTU como se fosse um piso obrigatório para a cobrança do ITBI.
Na prática, isso pode levar o comprador a pagar imposto acima do devido. E é justamente esse tipo de cobrança que passou a ser questionado com mais força no Judiciário.
3) O que o Superior Tribunal de Justiça decidiu sobre o tema
No julgamento do Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça fixou diretrizes importantes sobre a base de cálculo do ITBI.
Em síntese, o STJ afirmou que a base de cálculo do ITBI não está automaticamente vinculada ao valor usado no IPTU. Também reconheceu que o valor declarado pelo contribuinte na negociação tem presunção de veracidade, ou seja, deve ser aceito como correto, salvo prova em contrário.
Além disso, o Tribunal deixou claro que o Município não pode simplesmente impor, de forma antecipada e unilateral, um valor de referência para aumentar o imposto.
Isso não impede a prefeitura de revisar o valor declarado. Mas, para isso, ela deve instaurar procedimento administrativo próprio, com observância do contraditório e da ampla defesa. Em outras palavras, o Município não pode aumentar a base de cálculo por conta própria, sem seguir o devido procedimento legal.
4) Quando é possível pedir a devolução do valor pago a maior
Se o ITBI foi calculado com base em valor superior ao da negociação e essa cobrança decorreu de critério unilateral da prefeitura, pode haver direito à restituição.
Em termos práticos, isso significa que o comprador pode buscar a devolução da diferença entre o valor que efetivamente pagou e o valor que seria devido caso o imposto tivesse sido calculado corretamente.
Também é importante observar o prazo para buscar essa restituição. Em regra, o contribuinte tem cinco anos, contados do pagamento indevido, para pedir a devolução do valor recolhido a maior.
Nem toda diferença entre valores, porém, gera automaticamente esse direito. É necessário analisar a documentação da compra e a forma como a cobrança foi feita.
5) Qual é o papel do advogado nesse caso
Nesses casos, a atuação do advogado é importante para verificar se a cobrança realmente foi ilegal e se ainda existe prazo para buscar a restituição.
Em regra, o advogado irá analisar os documentos da compra e venda, a guia do ITBI e a base de cálculo utilizada pelo Município. A partir disso, será possível identificar se a prefeitura respeitou o valor da transação ou se cobrou o imposto com base em critério unilateral incompatível com o entendimento do STJ.
Além disso, o advogado poderá orientar sobre a melhor estratégia para o caso concreto, inclusive quanto à viabilidade do pedido de restituição e aos valores que podem ser discutidos.
Em matéria tributária, muitas vezes o problema não está apenas no valor cobrado, mas na forma como a cobrança foi feita. Por isso, a análise técnica faz diferença para separar uma cobrança elevada de uma cobrança efetivamente indevida.
6) Conclusão
O ITBI não pode ser exigido com base em valor arbitrado unilateralmente pela prefeitura, nem pode tomar o IPTU como referência automática para elevar a tributação. O entendimento consolidado do STJ reforça que o imposto deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado, preservando a legalidade da cobrança e a capacidade contributiva do comprador.
Quem adquiriu imóvel nos últimos cinco anos e suspeita ter recolhido ITBI a maior deve avaliar a documentação da operação e verificar se há fundamento para pedir a restituição. Em muitos casos, o problema não está no imposto em si, mas no critério ilegal utilizado para calculá-lo.
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Advogado – LPJ Advocacia
OAB/PR 118.121
