O sonho de muitas pessoas é conquistar o próprio imóvel. Ao comprarmos um apartamento ou casa em condomínio, buscamos conforto, segurança e comodidade. No entanto, além da estrutura física e dos serviços oferecidos, há um fator determinante para a qualidade de vida: a convivência com os vizinhos.
Os problemas costumam surgir quando começam os atritos. Música alta em horários inadequados, festas frequentes, animais de estimação com latidos constantes ou mau cheiro, cheiro de cigarro que invade outras unidades, discussões em áreas comuns, uso irregular de vagas de garagem, entre tantas outras situações, podem transformar o que era um sonho em uma fonte diária de estresse.
É nesse momento que muitos recorrem ao famoso livro de ocorrências da portaria ou formalizam reclamações ao síndico ou à administradora do condomínio. Mas o que acontece juridicamente após a reclamação?
O primeiro passo é a análise do regimento interno e da convenção condominial. Esses documentos funcionam como a “constituição” do condomínio, estabelecendo regras de convivência, horários, deveres, proibições e as respectivas sanções para quem descumpri-las. O síndico não pode agir por mera vontade pessoal; ele deve se pautar nas normas previamente aprovadas pelos condôminos.
Em regra, constatada a infração, a primeira medida aplicada é a advertência. Trata-se de uma tentativa de solução educativa, visando ajustar a conduta sem gerar penalidade financeira. Persistindo o descumprimento, pode haver nova advertência ou aplicação de multa, conforme previsto no regimento interno.
Se a conduta se repetir, o valor da multa pode ser novamente aplicado e, em alguns casos, majorado. Muitos regimentos internos já preveem essa progressividade. Quando não houver previsão específica, o Código Civil, em seu artigo 1.337, autoriza que, mediante deliberação em assembleia, a multa seja elevada em até cinco vezes o valor da contribuição condominial para o condômino que reiteradamente descumpre seus deveres.
Em situações ainda mais graves, envolvendo comportamento antissocial que gere incompatibilidade de convivência com os demais moradores, a multa pode chegar a até dez vezes o valor da cota condominial, também por deliberação assemblear.
Em casos extremos, quando o comportamento é considerado reiteradamente antissocial e torna insustentável a convivência, a jurisprudência admite, com fundamento também no artigo 1.337 do Código Civil e mediante deliberação qualificada em assembleia, a chamada “expulsão” do condômino antissocial.
É importante esclarecer que essa expulsão não implica perda da propriedade do imóvel.
O condômino continua sendo proprietário da unidade, podendo vendê-la ou alugá-la. O que se restringe é o direito de uso e habitação, ou seja, ele é impedido de permanecer no condomínio em razão de seu comportamento incompatível com a vida coletiva.
A vida em condomínio exige equilíbrio constante entre direitos e deveres. O direito ao sossego, à saúde e à segurança deve conviver com o direito de propriedade e de uso da unidade. O que se busca é a harmonização, dentro dos limites estabelecidos pela convenção, pelo regimento interno e pela legislação.
A convivência condominial não se resume a paredes compartilhadas, mas a responsabilidades compartilhadas. Quando cada morador compreende que viver em coletividade exige respeito, diálogo e observância das regras, o condomínio deixa de ser um espaço de conflitos e se torna, de fato, um ambiente de segurança, tranquilidade e bem-estar.
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OAB/PR 103.163