Antes da Reforma, o tratamento tributário dos aluguéis era relativamente simples. A pessoa física que auferia rendimentos com locação estava sujeita exclusivamente ao Imposto de Renda, calculado pela tabela progressiva, com alíquotas que variavam de 0% a 27,5%. Não havia incidência de tributos sobre o consumo, como PIS, COFINS, ISS ou ICMS, uma vez que a locação não era considerada atividade sujeita a esse tipo de tributação. Já a pessoa jurídica, especialmente quando estruturada como holding patrimonial no regime do lucro presumido, suportava uma carga tributária efetiva significativamente menor, em razão da incidência conjunta de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, com alíquotas efetivas que giravam, em média, entre 11,33% e 14,53%.
Esse cenário levou muitos investidores a organizarem seus patrimônios imobiliários por meio de pessoas jurídicas, não apenas por razões sucessórias ou organizacionais, mas sobretudo por eficiência tributária. A Reforma Tributária, contudo, altera substancialmente essa equação ao incluir a locação de bens imóveis no campo de incidência do IBS e da CBS, tributos que compõem o chamado IVA Dual brasileiro.
A Lei Complementar nº 214/2025 é expressa ao definir que o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens e serviços, incluindo, de forma inequívoca, a locação. Com isso, o aluguel deixa de ser uma atividade neutra sob a ótica da tributação sobre o consumo e passa a ser alcançado por esses tributos, independentemente de a exploração ocorrer por pessoa física ou jurídica.
No que se refere à pessoa física, a legislação rompe com a antiga percepção de que apenas grandes investidores ou aqueles que exploram vários imóveis estariam sujeitos à tributação pelo IBS e pela CBS. O artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios objetivos para caracterizar a pessoa física como contribuinte do regime regular desses tributos. Inicialmente, exige-se que a receita anual com locação supere R$ 240.000,00 e que a atividade envolva mais de três imóveis distintos.
Entretanto, a própria lei afasta qualquer interpretação simplista baseada exclusivamente no número de imóveis. O §2º do referido artigo cria uma hipótese autônoma de incidência, ao prever que a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS no próprio ano-calendário sempre que a receita anual com locação ultrapassar em 20% o limite de R$ 240.000,00, ou seja, quando exceder R$ 288.000,00. Nessa hipótese, o número de imóveis torna-se juridicamente irrelevante.
Na prática, isso significa que mesmo a locação de um único imóvel, desde que de alto valor locatício, pode sujeitar a pessoa física à incidência do IBS e da CBS. O critério central passa a ser econômico, e não patrimonial. A legislação passa a tratar determinadas situações de locação como atividade com habitualidade e relevância econômica suficientes para justificar a incidência de tributos típicos do consumo.
Do ponto de vista financeiro, os impactos são expressivos. Ainda que a Lei Complementar nº 214/2025 preveja redutores relevantes — com redução de até 70% da alíquota padrão do IBS e da CBS para operações de locação — a carga tributária adicional se soma ao Imposto de Renda da pessoa física, elevando significativamente o custo fiscal da exploração imobiliária. Em cenários de rendimentos mais elevados, a carga global pode superar, com facilidade, a marca de 30% sobre a receita anual de aluguéis.
Para a pessoa jurídica, especialmente quando estruturada como holding patrimonial no regime do lucro presumido, a Reforma também implica aumento de carga tributária em relação ao cenário anterior. Ainda assim, na maioria dos casos, a pessoa jurídica permanece como alternativa mais eficiente. Isso se deve não apenas à menor carga tributária global quando comparada à pessoa física, mas também à lógica da não cumulatividade do IBS e da CBS, que permite o aproveitamento de créditos tributários vinculados a despesas com manutenção, reformas e melhorias dos imóveis.
Enquanto, na pessoa física, o IBS e a CBS assumem natureza de custo definitivo, sem qualquer possibilidade de recuperação, na pessoa jurídica esses valores podem ser parcialmente compensados, reduzindo a carga efetiva final. Essa diferença estrutural torna a análise comparativa entre pessoa física e pessoa jurídica ainda mais relevante após a Reforma Tributária.
Diante desse novo cenário, a escolha entre explorar imóveis na pessoa física ou por meio de pessoa jurídica deixou de ser meramente patrimonial e passou a exigir análise técnica detalhada. A renda anual auferida com locação tornou-se o principal fator de definição do regime tributário aplicável, superando definitivamente a antiga lógica baseada apenas no número de imóveis. A adequada estruturação jurídica passa a ser elemento essencial para preservação de margem, redução de riscos e manutenção da eficiência econômica na exploração de aluguéis.
Por: Dr. Vitor Benine Basso
OAB/PR 107.551
OAB/SP 409.472