Comprou um imóvel na planta e a entrega atrasou, inclusive ultrapassando o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato?
Essa situação é mais comum do que aparenta e, na prática, pode gerar prejuízos relevantes ao comprador, como pagamento de aluguel, reorganização de planos e aumento considerável de custos.
Neste artigo, explico quais são os seus direitos, o que pode ser exigido da construtora e quais medidas cabíveis para buscar a devida reparação e proteção do seu patrimônio.
O Que é o Prazo de Tolerância
O prazo de tolerância de até 180 dias corridos pode existir na compra de um imóvel na planta, em razão das alterações da Lei n° 4.591/64, que passou a admitir que a entrega ocorra dentro do prazo adicional, contado da data contratualmente prevista para conclusão, desde que esteja expressamente pactuado, de forma clara e destacada no contrato.
Observa-se, portanto, que a consequência jurídica desse modelo é objetiva, uma vez que, entregue o imóvel dentro do prazo de 180 dias, o atraso não autoriza, por si só, a resolução do contrato pelo adquirente, nem enseja penalidade ao incorporador, justamente porque a lei trata esse intervalo como uma prorrogação contratual válida, quando prevista expressamente no instrumento contratual.
Isso, contudo, não significa que o comprador possa ser punido financeiramente por um atraso que não deu causa.
Ocorre que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que é ilícita a cobrança de “juros de obra” ou encargo equivalente após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Ou seja, caso a obra ultrapasse o prazo contratualmente previsto acrescido dos 180 dias, não se pode repassar ao adquirente encargos financeiros decorrentes da mora na entrega do imóvel.
Por fim, é importante mencionar que, caso a entrega ultrapasse o prazo de 180 dias previsto no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, é possível a rescisão do contrato, com a devolução integral dos valores pagos, acrescida de multa, em favor do adquirente que não deu causa ao atraso.
Além disso, se o comprador optar por manter o contrato, também poderá pleitear indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, até a entrega da unidade.
Em síntese, o prazo de tolerância de 180 dias, quando previsto de forma expressa, é juridicamente válido e, dentro desse período, não gera penalidades automáticas à incorporadora. Contudo, se a entrega ultrapassar esse limite, o adquirente pode adotar as medidas cabíveis e, conforme o caso, pleitear as devidas indenizações.
Dano Moral: quando é aplicável?
O STJ, em regra, reconhece que o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual e costuma gerar reparação patrimonial, porém, não autoriza automaticamente a condenação por danos morais.[1]
Em razão disso, os danos morais tendem a ser reconhecidos apenas em situações excepcionais, quando houver demonstração concreta de violação significativa e anormal a direitos da personalidade, e não pelo simples descumprimento do prazo contratual. Nesses casos, o STJ ressalta que o dano moral não se presume, exigindo prova das circunstâncias específicas que evidenciem o abalo extrapatrimonial.
Na prática, essa “excepcionalidade” costuma estar ligada ao impacto concreto do atraso na vida do comprador, especialmente quando a mora é expressiva e vem acompanhada de condutas que agravam a situação, como promessas sucessivas de entrega sem respaldo, falta de transparência e resistência injustificada em adotar providências para solucionar o problema ou mitigar seus efeitos.
Em síntese, a aplicabilidade dos danos morais em casos de atraso na entrega do imóvel é casuística, não sendo suficiente, por si só, a mera demonstração do descumprimento do prazo.
Além disso, é necessário comprovar efeitos extraordinários e a ligação entre esses impactos e a mora, razão pela qual é recomendável apresentar elementos comprobatórios, como documentos, comunicações com a incorporadora, despesas suportadas no período e circunstâncias pessoais relevantes que evidenciem o abalo moral alegado.
Conclui-se que, o tópico dos danos morais deve ser tratado com cautela, uma vez que, embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar indenizações de natureza patrimonial, a reparação extrapatrimonial somente tende a ser admitida quando o caso revelar circunstâncias excepcionais, com prova concreta de abalo relevante e diretamente ligado à mora, de modo a superar o mero inadimplemento contratual.
Em conclusão, o atraso na entrega do imóvel comprado na planta deve ser analisado com atenção aos marcos contratuais e legais, assim, enquanto vigente o prazo de tolerância, não se aplica penalidade automática à incorporadora.
Excedido o prazo, o adquirente pode adotar as medidas cabíveis, inclusive para impedir a cobrança de encargos indevidos e buscar as reparações pertinentes, como a rescisão com devolução integral e multa, ou a indenização mensal, sem prejuízo de eventual dano moral, desde que demonstradas as circunstâncias excepcionais.
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Bacharel em Direito