1. Introdução
Você já se deparou com um vizinho que transformou seu apartamento em uma espécie de hotel informal, recebendo turistas a cada dois ou três dias? Ou, como proprietário, já se perguntou se pode disponibilizar seu imóvel no Airbnb sem infringir o contrato de locação vigente ou as normas condominiais?
A popularização de plataformas digitais como Airbnb, Booking e similares criou um fenômeno que a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991) simplesmente não previu. Afinal, quando essa legislação foi promulgada, a ideia de alugar um quarto ou um imóvel inteiro para desconhecidos por meio de um aplicativo de celular sequer existia no imaginário do legislador.
Neste artigo, analiso os principais conflitos jurídicos que surgem entre a locação por temporada clássica — disciplinada pela Lei do Inquilinato — e a nova modalidade de hospedagem intermediada por plataformas digitais, os reflexos no direito condominial e os caminhos que a doutrina e a jurisprudência têm apontado para preencher esse vácuo normativo.
2. Desenvolvimento
2.1. A Locação por Temporada na Lei do Inquilinato e suas Limitações A Lei n.º 8.245/1991 prevê, em seus artigos 48 a 50, a chamada locação por temporada, modalidade voltada a fins de lazer, recuperação de saúde, realização de cursos, treinamentos ou outras circunstâncias transitórias. Seu prazo máximo é de noventa dias, o que, a princípio, aproxima essa modalidade da lógica das locações de curta duração operadas por plataformas como o Airbnb.
Entretanto, a analogia é imperfeita. A locação por temporada pressupõe um locatário determinado, formalização contratual e, em regra, a entrega do imóvel mobiliado. As plataformas digitais, por outro lado, operam em um modelo contínuo de sucessão de hóspedes — muitas vezes sem contrato escrito individualizado para cada estadia —,
com reservas que podem durar apenas uma noite e com a intermediação de uma empresa tecnológica como terceira parte da relação.
Essa diferença estrutural gera a primeira controvérsia: a atividade de disponibilizar um imóvel de forma reiterada e lucrativa por plataformas digitais configura locação residencial, locação por temporada ou, na verdade, prestação de serviços de hospedagem — atividade comercial sujeita a regulamentação própria e, portanto, fora do alcance da Lei do Inquilinato?
2.2. Hospedagem ou Locação? O Enquadramento Jurídico da Atividade A distinção entre locação e hospedagem não é meramente acadêmica: dela decorrem consequências práticas relevantes quanto à tributação, à responsabilidade civil, à proteção do consumidor e à possibilidade de restrição pelo condomínio.
A hospedagem, disciplinada pela Lei n.º 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo) e regulamentada pelo Ministério do Turismo, pressupõe a oferta de serviços complementares ao pernoite, como recepção, arrumação de quartos e fornecimento de itens de higiene, além de registro no Cadastro de Prestadores de Serviços Turísticos (CADASTUR). Trata-se, portanto, de atividade empresarial que exige estrutura, autorização e tributação específicas.
A locação, por sua vez, transfere ao locatário a posse direta do bem, sem prestação de serviços vinculados. O locador cede o uso e o gozo do imóvel, e a Lei do Inquilinato regula essa relação de forma cogente.
O STJ ainda não firmou tese vinculante sobre o enquadramento das locações via Airbnb, mas a doutrina majoritária e decisões esparsas dos tribunais estaduais têm apontado para uma natureza híbrida: quando o anfitrião oferece apenas o imóvel, sem serviços adicionais, a relação se aproxima da locação por temporada; quando há prestação de serviços complementares, a atividade se aproxima da hospedagem comercial. Em qualquer hipótese, a lacuna legislativa específica para o modelo de plataformas permanece sem solução normativa definitiva no direito brasileiro.
2.3. Reflexos no Direito Condominial
Se a discussão sobre o enquadramento da atividade já é complexa, os conflitos no âmbito dos condomínios edilícios são ainda mais recorrentes e práticos. Proprietários que utilizam suas unidades como fonte de renda via Airbnb frequentemente se
deparam com a oposição de síndicos e assembleias condominiais que enxergam na prática uma afronta à destinação residencial do edifício.
O Código Civil, em seu artigo 1.336, impõe ao condômino a obrigação de não utilizar a unidade de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais. A rotatividade intensa de hóspedes desconhecidos é apontada como fator de risco à segurança condominial, além de potencialmente comprometer o sossego coletivo.
Diversas convenções condominiais proíbem expressamente a locação por períodos inferiores a determinado número de dias ou vedam qualquer uso que não seja exclusivamente residencial. A validade dessas restrições foi objeto de discussão intensa até que o STJ, no julgamento do REsp n.º 1.819.075/RS, consolidou entendimento no sentido de que a convenção de condomínio pode proibir a locação de unidades por temporadas de curta duração por plataformas digitais, desde que essa vedação esteja expressa no instrumento convencional ou seja deliberada em assembleia pelo quórum qualificado exigido pelo Código Civil.
Esse julgamento foi um marco importante, mas não encerrou o debate: condomínios sem previsão convencional expressa ainda enfrentam dificuldade em coibir a prática, e a reforma de convenções exige quórum de dois terços dos condôminos, o que nem sempre é atingido na prática.
2.4. O Locatário-Anfitrião e os Riscos do Subarrendamento Não Autorizado
Outro cenário frequente é o do locatário que, sem autorização do proprietário, disponibiliza o imóvel alugado em plataformas digitais, auferindo renda superior ao valor do próprio aluguel que paga. Essa prática configura, em princípio, sublocação ou cessão da locação sem consentimento do locador, conduta expressamente vedada pelo artigo 13 da Lei do Inquilinato e que autoriza a rescisão contratual por infração legal.
O locador que descobrir que seu imóvel está sendo utilizado nessa modalidade pode ingressar com ação de despejo por infração contratual e legal, sem necessidade de concessão de prazo para emenda da mora. A prova da atividade, em geral, é facilmente obtida por meio de captura de tela do anúncio publicado na plataforma, o que torna a posição do locatário infrator bastante vulnerável judicialmente.
Por outro lado, proprietários que desejam autorizar essa prática devem fazê-lo expressamente no contrato de locação, especificando os limites da autorização e, idealmente, incluindo cláusula de responsabilização do locatário por eventuais danos causados por hóspedes durante as sublocações.
2.5. Perspectivas de Regulamentação e o Caminho Legislativo O Brasil ainda não conta com legislação específica para as locações intermediadas por plataformas digitais. Tramitam no Congresso Nacional diferentes propostas legislativas que buscam disciplinar o tema, algumas inspiradas em modelos europeus, como o Regulamento da União Europeia que impõe obrigações de transparência e rastreabilidade de dados às plataformas de aluguel de curta duração.
No âmbito municipal, cidades como São Paulo e Rio de Janeiro já discutem regulamentações que limitam a quantidade de dias por ano em que um imóvel pode ser locado por plataformas, além de exigências de cadastro e recolhimento de tributos locais, como o ISS sobre a atividade de hospedagem.
Enquanto o legislador federal não colmata essa lacuna, cabe aos operadores do direito, advogados, magistrados e árbitros, recorrer à analogia, aos princípios gerais do direito e à construção jurisprudencial para solucionar os conflitos que se multiplicam.
A tendência é que, com o amadurecimento do debate, o enquadramento como atividade de hospedagem comercial prevaleça para os casos de exploração contínua e profissional, reservando-se a aplicação da Lei do Inquilinato apenas às situações efetivamente assimiláveis à locação por temporada clássica.
3. Conclusão
A Lei do Inquilinato, elaborada em um contexto pré-digital, não oferece respostas adequadas para os desafios impostos pelas locações de curta duração intermediadas por plataformas como o Airbnb. O vácuo normativo gera insegurança jurídica para proprietários, locatários, condomínios e os próprios hóspedes, demandando uma resposta legislativa que o Brasil ainda não consolidou.
O enquadramento da atividade, se locação por temporada ou hospedagem comercial, é determinante para definir o regime jurídico aplicável, as obrigações tributárias e os
limites que o condomínio pode impor. O julgamento do STJ sobre a validade das restrições convencionais foi um avanço significativo, mas solucionou apenas parte do problema.
É indispensável que proprietários que pretendem explorar seus imóveis nessas plataformas consultem previamente a convenção do condomínio, verifiquem a legislação municipal aplicável e, caso o imóvel seja objeto de contrato de locação vigente, obtenham autorização expressa do locador.
A ausência dessas cautelas pode transformar uma fonte de renda aparentemente simples em um litígio complexo e oneroso.
Regulamentar de forma clara essa nova modalidade de uso do espaço urbano é uma demanda que não pode ser postergada indefinidamente pelo legislador brasileiro. A realidade econômica e social já avançou; o Direito precisa acompanhá-la.
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Curitiba, 02 de março de 2026
Bacharel em Direito